律师观点分析
上诉人（原审原告）：许X，女，1983年3月3日出生，壮族，住广西武宣县。
委托诉讼代理人：单XX，XXX律师。
委托诉讼代理人：韦X，XXX律师。
被上诉人（原审被告）：来宾市XX公司，住所地广西来宾市桂中大道西XX，统一社会信用代码：9145XXXX6849381C。
法定代表人：权利，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒙XX，该公司副总经理。
上诉人许X因与被上诉人来宾市XX公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人许X的委托诉讼代理人单XX、韦X，被上诉人XX公司的委托诉讼代理人蒙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许X上诉请求：1.撤销一审判决，或依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，表现在：1.上诉人主张被上诉人未在商品房交付使用前注销抵押登记这一违约的事实，一审法院已查明，但全案判决未对该节事实进行处理。2.一审判决对被上诉人交房逾期的时间认定错误。实际交房时间应为2017年2月6日，被上诉人交房逾期应为556日。3.关于租房补贴的诉求，一审法院将延期收房归咎于是上诉人的原因，不予支持该诉请是错误的。4.依合同的约定，被上诉人负有为上诉人办理产权证的义务，上诉人应缴纳相应费用，但被上诉人并没有在合同约定时间使用该笔资金履行办证义务，当然应支付资金占用期间的利息，这与继续要求被上诉人办理产权证并无冲突。二、一审判决未裁判上诉人要求被上诉人于判决生效后30日内将上诉人为产权人的房屋所有权证书交给上诉人的诉求，属程序违法。一审判决以判决被上诉人支付违约金，将行为之债（办证义务）与金钱之债（支付违约金）的履行混为一体进行裁判亦没有法律依据，违约金的裁判并不能替代被上诉人应履行的办证义务。依法应予纠正。三、一审法院滥用自由裁量权，导致判决结果不公。对于逾期交房和逾期办证违约金的计算，虽然案涉合同有对该两项违约金的约定，但该合同属于格式合同，按照该约定履行明显损害上诉人合法权益，有违民法公平原则。因此，恳请二审法院依法调整该节利息计算标准。且上诉人要求按照XX同期贷款利率计算违约金，也并非是“明显过分高于的情形”，系合理合法诉求。一审法院机械套用“意思自治”裁判有悖公平原则。在开庭时，上诉人补充因涉案房屋门口有问题影响入住，于2017年2月6日才收房。为了维护上诉人的合法权益，特此向贵院提出上诉，希贵院予以支持。
XX公司辩称，1.公司根据合同约定，通过给每个业主发函件、电话通知及登报的方式于2016年7月31日将房屋交付给业主；2.公司经五方验收合格后将房屋交付给业主，最高法的司法解释也明确，除非房屋基础主体存在严重问题的不能交付，其余质量瑕疵问题不属于拒绝接受房屋的理由，同时，消防验收不是接收房屋的条件，消防验收是行政上的管理关系，因此，其认为不存在因质量不合格而拒绝接收房屋的情形；3.在2014年6月24日，因农行贷款已还清，该行的抵押登记已注销。因受大的经济环境的影响，目前公司经济紧张，至今未还XXX合作XX的贷款，进而无法注销土地抵押登记。至于因未注销土地抵押登记而造成违约的问题，其认为，按照合同约定，买受人可以选择退房，由公司赔偿买受人损失。但买受人没有选择退房，可以理解买受人对公司的困境表示理解；4.关于办理房屋产权证的问题，公司在开发过程中遇到了市场低迷不堪，现在负债累累，现无法办理产权证书。至于资金占用利息的问题，因双方合同没有约定，该项请求没有法律依据。
许X向一审法院起诉请求：1.判令被告于判决生效后30日内注销对中国农业XX股份有限公司来宾分行、广西来宾桂中农村合作XX的抵押登记，并支付逾期注销商品房土地使用权抵押登记违约金，以已付购房款275184元为基数，从收房日次日2017年02月07日起至履行完义务为止，暂计算到起诉日（2018年12月12日）为24137.03元。2.判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金25151.06元。3.判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付逾期交付房屋权属证书违约金，以已付购房款275184元为基数，从2018年02月06日起至履行完义务为止，目前暂计算到起诉日（2018年12月12日）为11101.60元。4.判令被告在判决生效之日起十日内向原告返还办证综合费和水电安装开户费用共计10000元。5.判令被告从2015年05月16日起，以前述办证综合费与水电安装开户费10000元为基数按照中国人民XX同期贷款利率向原告支付资金占用费，至生效判决确定的履行期满为止，暂计算到起诉日（2018年12月12日）为2142.74元。6.判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付租房补贴6200元。1-6项合计78732.43元。7.判令被告立即向房屋登记机构为原告申请桂中大道西XX2001号房屋所有权登记，并于判决生效后30日内将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。8.本案诉讼费用全部由被告承担。
一审法院认定事实：2015年05月06日，许X（合同中的买受人）、XX公司（合同中的出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于来宾市，购房总金额为275184元；出卖人应当在2015年07月31日，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；逾期超过180日交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交给买受人，因出卖人过错，导致房屋所有权证书手续迟延办理的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。另外，补充协议还约定，买受人在签订《商品房买卖合同》之日，须向出卖人预交合计10000元的办证综合费和水电安装开户费，该10000元用于由出卖人代买受人缴纳契税和水电安装开户。合同签订后，买受人依约向出让方支付了购房款，并多交了958元购房款。出卖人向买受人开具了不动产销售统一发票。后因出卖人的缘故，未能依约于2015年07月31日向买受人交房。2016年7月20日出让方通知买受人于2016年7月31日办理交房手续，逾期365日。买受人于2017年02月06日办理了接收房屋手续。交房后，出卖方至今未依约代买受人缴纳应缴纳的商品房契税，亦未为买受人办理不动产权证。出卖人所收取的10000元的办证综合费和水电安装开户费，其中一部分已经用于水电开户安装，其余部分，出卖人承诺为买受人办理不动产权证时，不再另行收取费用。庭审中，买受人也同意继续由出卖人为其办理不动产权证。后因出卖人未能按照买受人的要求办理相关事项，买受人向该院起诉。XX公司开发的位于来宾市地块已向XX办理了抵押贷款手续。对此，《商品房买卖合同》第四条明确约定。XX公司在答辩中提出因雨天顺延交房的雨天计算周期为2012年10月至2015年5月，雨天为中雨及以上降雨量，共计103天。并向该院申请调取，该事实已为该院(2016)桂1302民初3905号、（2017）桂13民终787号民事判决书确认，该院不再另行调取。
一审法院认为，许X、XX公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定享受和履行各自的权利义务。一、关于支付逾期注销商品房土地使用权抵押登记违约金问题。尽管XX公司将开发的位于来宾市地块向XX办理了抵押贷款手续，许X虽未取得房屋和建设用地物权，但是《商品房买卖合同》属有效合同，许X可以要求继续履行合同办理房地产不动产权证，也可以要求XX公司承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失。本案中，许X已经接收房屋，并要求XX公司办理房地产不动产权证。为此，许X以未注销土地抵押登记为由要求XX公司承担违约责任的理由不充分，该院不予支持。二、关于支付逾期交房违约金的问题。XX公司在2016年7月20日通知许X在2016年7月31日领房，比合同约定的2015年07月31日交房逾期365天。对XX公司提出的迟延交房的两方面原因，首先，《商品房买卖合同》并未约定降雨作为迟延交房的情形。其次，XX公司作为房地产开发商，应当对其本次商业行为中的政策风险、市场风险、财务风险等有充分认识并做好应对措施。雨、污水排放作为建设工程的重要一环，必然在建设工程项目立项前做好勘察、设计等，并妥善处理。XX公司在对涉案楼盘进行建设施工前应当了解雨、污水排放系统情况，并进行妥善处理。XX公司在未妥善处理该问题的情况下进行项目建设，应自行承担该风险。行政部门对该楼盘的涉及的雨、污水处理过程不属于合同约定的顺延交房期限的情形。XX公司对此辩称理由该院不予以支持。因此，XX公司在不具备约定事由的情形下迟延交付商品房，已经构成违约，依法应当向许X支付相应违约金。但是，许X要求按照2015年中国人民XX1-5年贷款利率6%计算违约金，不符合合同约定，该院不予支持。只能按照合同约定的已付购房价款的日万分之一计算违约金：275184元×365天×0.0001=10044.22元。三、关于判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付逾期交付房屋权属证书违约金11101.60元问题。XX公司通知许X于2016年07月31日领房，但至今XX公司仍未将该房屋权属证书办理完毕，已构成违约。根据合同约定，许X委托XX公司办理房屋所有权登记，XX公司应在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权登记并将证书交付许X，因其过错，导致上述手续迟延办理的，其按已付房价款的0.2%向许X支付违约金。许X对该项的诉讼请求于法有据，该院予以支持。但是，许X要求按照2018年中国人民XX1年以内贷款利率4.75%计算违约金，不符合合同约定，该院不予支持。只能按照合同约定的已付购房价款的0.2%计算违约金：275184元×0.2%=550.37元。四、关于原告要求返还办证综合费和水电安装开户费用10000元问题。XX公司所收取的10000元的办证综合费和水电安装开户费，其中一部分已经用于水电开户安装，其余部分，XX公司承诺为许X办理不动产权证时，不再另行收取费用。庭审中，许X也同意继续由XX公司为其办理不动产权证。为此，许X要求返还办证综合费和水电安装开户费用10000元的理由不充分，该院不予支持。五、关于支付办证综合费与水电安装开户费10000元的资金占用费3192.26元问题。XX公司所收取的10000元办证综合费，其中一部分已经用于水电开户安装，其余部分，XX公司承诺为许X办理不动产权证时，不再另行收取费用。而且许X也同意继续由XX公司为其办理不动产权证。所以，许X要求XX公司支付办证综合费与水电安装开户费10000元的资金占用费理由不成立，该院不予支持。六、关于要求被告在判决生效之日起十日内向原告支付租房补贴6200元问题。尽管XX公司逾期交房，但是，许X接到XX公司领房通知后，直到2017年02月06日才领房。为此，许X就没有理由再要求XX公司支付租房补贴。对于此项请求，该院不予支持。七、关于判令被告立即向房屋登记机构为原告申请桂中大道西XX2001号房屋所有权登记，并于判决生效后30日内将以许X为产权人的房屋所有权证书交付许X问题。关于办理房屋所有权证，若此后30日内无法办理，XX公司按日向许X支付已交房款万分之一的违约金。如前所述，许X委托XX公司办理房屋所有权登记，XX公司应在商品房交付使用后365日内，办理房屋所有权登记并将证书交付许X，因XX公司过错，导致上述手续迟延办理的，XX公司按已付房价款的0.2%向许X支付违约金。XX公司应按合同约定继续履行办理所有权证义务，但许X对该项违约金的诉讼请求，该院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告来宾市XX公司支付给原告许X逾期交房违约金10044.22元。二、被告支付给原告逾期办证违约金550.37元。四、驳回原告的其他诉讼请求。上述债务，限被告于本判决生效后十日内履行完毕。
本院二审期间，许X提供了一份新证据，证明XX公司通知交房时，案涉商品房存在质量问题，导致其于2017年2月6日才能收房。XX公司质证认为，1.当时这个小区是团购的，房价比较便宜，入户大门基本上都是简单铁门，大多数业主都会换门，并不算存在质量问题；2.该证据上盖的章也是物业管理公司盖的章，不是XX公司的章。本院认定如下：该证据为利德花园物业管理处所出，不能证明涉案商品房存在质量问题。
一审认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，被上诉人预收上诉人办证综合费5000元，预收5000元水电安装开户费用，共计10000元。
本院认为，一、关于上诉人要求被上诉人为其办理注销抵押登记及房屋权属证书的问题。上诉人与被上诉人于2015年5月6日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律法规规定，合法有效，双方应诚信履行合同。被上诉人没有按照合同约定履行注销抵押登记及办理房屋权属证书的义务，属于违约行为。上诉人要求被上诉人继续为其办理注销抵押登记和房屋权属证书，因办理注销抵押登记是办理房屋权属证书的程序之一，房屋权属证书才是上诉人最终目标，所以，上诉人要求办理房屋权属证书，有合同和法律依据，本院予以支持。被上诉人应在本判决生效之日起三个月内为上诉人办理涉案房屋权属证书。
二、关于上诉人要求被上诉人承担违约金的问题。被上诉人未在双方约定的时间内交付房屋、办理注销抵押登记和房屋权属证书，属于违约行为。根据双方合同的约定，被上诉人应承担相应的违约责任。现上诉人提出要求被上诉人承担逾期注销抵押登记违约金，并调整逾期交房和逾期办理房屋产权证违约金的主张，因合同对逾期注销抵押登记的违约金没有约定，且合同对逾期交房以及逾期办理房屋权属证书的违约有明确的约定，一审法院按照合同约定处理上述三个违约金，符合双方合同的约定，应予维持。至于上诉人提出双方的商品房买卖合同属于格式合同，逾期注销抵押登记的违约金没有约定，逾期交房和逾期办理房屋权属证书的违约金约定过低，显失公平，要求调整，但是上诉人没有提交证据证明因逾期办理注销抵押登记存在经济损失，也未提交证据证明逾期办理房屋权属证书造成的经济损失远大于合同约定的违约金，同时，上诉人也没有提交除租房补贴及一审判决的逾期交房违约金之外，上诉人尚有其他经济损失的证据。因此，对上诉人的上述主张不予支持。一审法院按照双方合同的约定，对被上诉人违约责任的处理适当，本院予以维持。
三、关于上诉人要求被上诉人退还水电安装费用的问题。根据《广西壮族自治区物价局关于商品房价外收取水电安装管道燃气开户费问题的复函》桂价格函（2010）264号“一、商品房水电建设安装收费列入了《广西壮族自治区定价目录》，属政府定价。水电建设安装工程发生的支出属于房屋建筑安装工程费范畴，应计入房价，不得向买主另行收取相关费用。”的规定，被上诉人收取的5000元水电安装开户费用没有法律依据，应予退还。至于上诉人要求被上诉人支付办证综合费和水电安装开户费用共10000元的资金占用费，没有合同和法律依据，不予支持。
四、关于上诉人提出因房屋质量问题，其于2017年2月6日收房的问题，因上诉人二审中提交利德花园物业管理处所出证明，主张涉案房屋主要存在大门为简单铁门问题，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定的因房屋主体结构质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，不能交付使用的情形不符，故应按照开发商通知收房时间即2016年7月31日为交房时间，对其要求支付该时间后的逾期交房违约金及租房补贴不予支持。
综上所述，许X的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初39号民事判决第一、二项；
二、撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初39号民事判决第四项；
三、被上诉人来宾市XX公司在本判决生效之日起三个月内为上诉人许X办理桂中大道西XX2001号房屋权属证书；
四、被上诉人来宾市XX公司退还上诉人许X5000元水电安装开户费；
五、驳回上诉人许X的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费1768元，减半收取884元，由上诉人许X负担600元，由被上诉人来宾市XX公司负担284元（本判决生效后七日内支付）。二审案件受理费1504元（上诉人预交），由上诉人许X负担1394元；由被上诉人来宾市XX公司负担110元（本判决生效后七日内支付）。
上述金钱债务，限被上诉人于本判决生效后十日内履行完毕。如果债务人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述债务，权利人可在本判决生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向来宾市兴宾区人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
微信咨询
在线咨询
