执业资质：14501201510******
执业机构：广西民族律师事务所
执业地址：南宁市新民路34-18号中明大厦3楼。
擅长领域：婚姻家庭房产纠纷工程建筑股权纠纷土地纠纷
律师观点分析
上诉人（原审原告）：韦XX，男，1975年2月26日出生，壮族，住广西来宾XX兴宾区。
委托诉讼代理人：单XX，XXX律师。
委托诉讼代理人：韦X，XXX实习律师。
被上诉人（原审被告）：来宾XXXX公司，住所地广西来宾XX桂中大道西XX。统一社会信用代码：9145XXXX6849381C。
法定代表人：权利，董事长。
委托诉讼代理人：蒙XX，该公司副总经理。
上诉人韦XX因与被上诉人来宾XXXX公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，不服来宾XX兴宾区人民法院（2019）桂1302民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韦XX委托诉讼代理人单XX、韦X，被上诉人XX公司的委托诉讼代理人蒙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韦XX上诉请求：1.撤销一审判决，或依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，表现在：1.上诉人主张被上诉人未在商品房交付使用前注销抵押登记这一违约的事实，一审法院已查明，但全案判决未对该节事实进行处理。虽然案涉合同并未对上诉人要求继续履行合同，被上诉人该如何承担违约责任进行约定，但该合同是由被上诉人提供的格式合同，且该条款免除了被上诉人的责任，同时该条款作出时被上诉人并没有采用适当方式提示上诉人注意，因此，应作出对被上诉人不利解释，属于无效条款。一审法院认为上诉人已经接收房屋，要求被上诉人办理房地产不动产权证，就不应该再要求被上诉人承担违约责任的认定，将不同的违约形态及违约责任，归纳为同一形态，而不做处理，属案件基本事实认定错误。2.依合同约定被上诉人负有为上诉人办理产权证的义务，上诉人应缴纳相应费用，但被上诉人并没有在合同约定时间使用该笔资金履行办证义务，当然负有支付资金占用期间的利息，这与继续要求被上诉人办理产权证并无冲突。根据《广西壮族自治区商品房价格管理暂行办法》、《广西壮族自治区物价局关于商品房价外收取XX电安装管道燃气开户费问题的复函》以及国家发展改革委员会《商品房销售明码标价规定》、《广西壮族自治区〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》，一审法院认定所收取上诉人10000元办证综合费用，用于XX电安装部分，不予支持上诉人退还请求，没有法律依据。根据以上规定，XX电安装费用，应包含在商品房销售价格之中，因此，请求二审法院依法纠正，应依法退回XX电安装费用及支付该10000元资金占用费。二、一审判决未裁判上诉人要求被上诉人于判决生效后30日内将上诉人为产权人的房屋所有权证书交给上诉人的诉求，属程序违法。一审判决以判决被上诉人支付违约金，将行为之债（办证义务）与金钱之债（支付违约金）的履行混为一体进行裁判亦没有法律依据，违约金的裁判并不能替代被上诉人应履行的办证义务。依法应予纠正。三、一审法院滥用自由裁量权，导致判决结果不公。对于逾期交房和逾期办证违约金的计算，虽然案涉合同有对该两项违约金的约定，但该合同属于格式合同，按照该约定履行明显损害上诉人合法权益，有违民法公平原则。因此，恳请二审法院依法调整该节利息计算标准。且上诉人要求按照XX同期贷款利率计算违约金，也并非是“明显过分高于的情形”，系合理合法诉求。一审法院机械套用“意思自治”裁判有悖公平原则。在开庭时，上诉人补充因涉案房屋有质量问题，需要整改，交付房屋的时间不是一审认定的2016年7月31日，而是2016年12月2日，因此，房屋逾期违约金应计算至2016年12月2日。综上，为了维护上诉人的合法权益，特此向贵院提出上诉，希贵院予以支持。
XX公司辩称，1.我公司根据合同约定，通过给每个业主发函件、电话通知及登报的方式于2016年7月31日将房屋交付给业主；2.我公司经五方验收合格后将房屋交付给业主，最高法的司法解释也明确，除非房屋基础主体存在严重问题的不能交付，其余质量瑕疵问题不属于拒绝接受房屋的理由，同时，消防验收不是接收房屋的条件，消防验收是行政上的管理关系，因此，我公司认为不存在应质量不合格而拒绝接收房屋的情形；3.在2014年6月24日，因XX贷款已还清，该行的抵押登记已注销。因受大的经济环境的影响，目前我公司经济紧张，至今未还清桂中合作XX的贷款进而无法注销土地抵押登记。至于因未注销土地抵押登记而造成违约的问题，我公司认为，按照合同约定，买受人可以选择退房，由我公司赔偿买受人损失。但买受人没有选择退房，可以理解买受人对我公司的困境表示理解；4.关于办理房屋产权证的问题，我公司在开发过程中遇到了市场低迷不堪，现在负债累累，现无法办理产权证书。至于资金占用利息的问题，因双方合同没有约定，该项请求没有法律依据。
韦XX向一审法院起诉请求：1.判令被告于判决生效后30日内注销对中国农业XX股份有限公司来宾分行、广西来宾桂中农村合作XX的抵押登记，并支付逾期注销商品房土地使用权抵押登记违约金，以已付购房款211453元为基数，从通知收房日次日2016年12月3日起至履行完义务为止，暂计算到起诉日（2018年12月12日）为20363.21元。2.判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金25046.75元。3.判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付逾期交付房屋权属证书违约金以已付购房款211453元为基数，从2017年12月3日起至履行完义务为止，目前暂计算到起诉日（2018年12月12日）为10346.71元。4.判令被告在判决生效之日起十日内向原告返还办证综合费和XX电安装开户费用共计10000元。5.判令被告从2014年01月24日起，以前述办证综合费与XX电安装开户费10000元为基数按照中国人民XX同期贷款利率向原告支付资金占用费，至生效判决确定的履行期满为止，暂计算到起诉日(2018年12月12日）为2931.23元。6.判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付租房补贴4400元。1-6项合计73087.91元。7.判令被告立即向房屋登记机构为原告申请桂中大道西XX504号房屋所有权登记，并于判决生效后30日内将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。8.本案诉讼费用全部由被告承担。
一审法院认定事实：2014年01月14日，原（合同中的买受人）、被告（合同中的出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于来宾XX，购房总金额为211453元；出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；逾期超过180日交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交给买受人，因出卖人过错，导致房屋所有权证书手续迟延办理的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。另外，补充协议还约定，买受人在签订《商品房买卖合同》之日，须向出卖人预交合计10000元的办证综合费和XX电安装开户费，该10000元用于由出卖人代买受人缴纳契税和XX电安装开户。合同签订后，买受人依约向出让方支付了购房款，出卖人向买受人开具了不动产销售统一发票。后因出卖人的缘故，未能依约于2014年12月30日前向买受人交房。2016年7月20日出让方通知买受人于2016年7月31日办理交房手续，逾期579日。买受人于2016年08月13日办理了接收房屋手续。交房后，出让方至今未依约代买受人缴纳应缴纳的商品房契税，亦未为买受人办理不动产权证。出卖人所收取的10000元的办证综合费和XX电安装开户费，其中一部分已经用于XX电开户安装，其余部分，出卖人承诺为买受人办理不动产权证时，不再另行收取费用。庭审中，买受人也同意继续由出卖人为其办理不动产权证。后因出卖人未能按照买受人的要求办理相关事项，买受人向该院起诉。被告开发的位于来宾XX地块已向XX办理了抵押贷款手续。对此，《商品房买卖合同》第四条明确约定。另查明：被告在答辩中提出因雨天顺延交房的雨天计算周期为2012年10月至2015年5月，雨天为中雨及以上降雨量，共计103天，并向该院申请调取该事实已为本院(2016)桂1302民初3905号、（2017)桂13民终787号民事判决书确认，该院不再另行调取。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，原、被告应当按照合同约定享受和履行各自的权利义务。一、关于支付逾期注销商品房土地使用权抵押登记违约金问题。尽管被告将开发的位于来宾XX地块向XX办理了抵押贷款手续，原告虽未取得房屋和建设用地物权，但是原被告签订的《商品房买卖合同》属有效合同，原告可以要求开发商继续履行合同办理房地产不动产权证，也可以要求被告承担违约责任或解除合同并要求对方赔偿损失。本案中，原告已经接收房屋，并要求被告办理房地产不动产权证。为此，原告以未注销土地抵押登记为由要求被告承担违约责任的理由不充分，该院不予支持。二、关于支付逾期交房违约金的问题。被告在2016年7月31日通知原告领房，而不是2016年8月31日，逾期579天而不是703天。对于被告提出的迟延交房的两方面原因，首先，《商品房买卖合同》并未约定降雨作为迟延交房的情形。其次，XX公司作为房地产开发商，应当对其本次商业行为中的政策风险、市场风险、财务风险等有充分认识并做好应对措施。雨、污XX排放作为建设工程的重要一环，必然在建设工程项目立项前做好勘察、设计等并妥善处理。被告在对涉案楼盘进行建设施工前应当了解雨、污XX排放系统情况，并进行妥善处理。被告在未妥善处理该问题的情况下进行项目建设，应自行承担该风险。行政部门对该楼盘的涉及的雨、污XX处理过程不属于合同约定的顺延交房期限的情形。被告对此辩称理由本院不予以支持。因此，被告在不具备约定事由的情形下迟延交付商品房，已经构成违约，依法应当向原告支付相应违约金。但是，原告要求按照2014年中国人民XX1-3年贷款利率6.15%计算违约金，不符合合同约定，该院不予支持。只能按照合同约定的已付购房价款的日万分之一计算违约金:211453元×579天×0.0001=12243.13元；三、关于判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付逾期交付房屋权属证书违约金13837.53元问题。原告于2016年07月31日领房，根据合同约定，办理权属证书期限最迟应当到2017年07月30日。但至今被告仍未将该房屋权属证书办理完毕，已构成违约。根据合同约定，原告委托被告办理房屋所有权登记，被告应在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权登记并将证书交付原告，因被告过错，导致上述手续迟延办理的，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。原告对该项的诉讼请求于法有据，该院予以支持。但是，原告要求按照2017年中国人民XX1-5年贷款利率4.75%计算违约金，不符合合同约定，该院不予支持。只能按照合同约定的已付购房价款的0.2%计算违约金：211453元×0.2%=422.91元。四、关于原告要求返还办证综合费和XX电安装开户费用10000元问题。被告所收取的10000元的办证综合费和XX电安装开户费，其中一部分已经用于XX电开户安装，其余部分，被告承诺为原告办理不动产权证时，不再另行收取费用。庭审中，原告也同意继续由被告为其办理不动产权证。为此，原告要求返还办证综合费和XX电安装开户费用10000元的理由不充分，该院不予支持。五、关于支付办证综合费与XX电安装开户费10000元的资金占用费3192.26元问题。被告所收取的10000元办证综合费，其中一部分已经用于XX电开户安装，其余部分，被告承诺为原告办理不动产权证时，不再另行收取费用。而且原告也同意继续由被告为其办理不动产权证。所以，原告要求被告支付办证综合费与XX电安装开户费10000元的资金占用费理由不成立，该院不予支持。六、关于判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付租房补贴4400元问题。尽管被告逾期交房，但是，原告接到被告领房通知后，已于2016年8月1日领房。原告就没有理由要求被告支付租房补贴。对于此项请求，该院不予支持。七、关于判令被告立即向房屋登记机构为原告申请桂中大道西XX504号房屋所有权登记，并于判决生效后30日内将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告问题。关于办理房屋所有权证，若此后30日内无法办理，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。如前所述，原告委托被告办理房屋所有权登记，被告应在商品房交付使用后365日内，办理房屋所有权登记并将证书交付原告，因被告过错，导致上述手续迟延办理的，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。被告应按合同约定继续履行办理所有权证义务，但原告对该项违约金的诉讼请求，该院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定判决：一、被告来宾XXXX公司支付给原告韦XX逾期交房违约金12243.13元。二、被告支付给原告逾期办证违约金422.91元。三、驳回原告的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。
一审认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，被上诉人预收上诉人办证综合费5000元，预收5000元XX电安装开户费用，共计10000元。
本院认为，一、关于上诉人要求被上诉人为其办理注销抵押登记及房屋权属证的问题。上诉人与被上诉人于2014年1月14日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律法规规定，合法有效，双方应诚信履行合同。被上诉人没有按照合同约定履行注销抵押登记及办理房屋权属证的义务，属于违约行为。上诉人要求被上诉人继续为其办理注销抵押登记和房屋权属证，因办理注销抵押登记是办理房屋权属证的程序之一，房屋权属证才是上诉人最终目标，所以，上诉人要求办理房屋权属证，有合同和法律依据，本院予以支持。被上诉人应在本判决生效之日起三个月内为上诉人办理涉案房屋权属证书。
二、关于上诉人要求被上诉人承担违约金的问题。被上诉人未在双方约定的时间内交付房屋、办理注销抵押登记和房屋权属证，属于违约行为。根据双方合同的约定，被上诉人应承担相应的违约责任。现上诉人提出要求被上诉人承担逾期注销抵押登记违约金，并调整逾期交房和逾期办理房屋权属证违约金的主张，因合同对逾期注销抵押登记的违约金没有约定，且合同对逾期交房以及逾期办理房屋权属证的违约有明确的约定，一审法院按照合同约定处理上述三个违约金问题，符合双方合同的约定，应予维持。至于上诉人提出双方的商品房买卖合同属于格式合同，逾期注销抵押登记的违约金没有约定，逾期交房和逾期办理房屋权属证的违约金约定过低，显失公平，要求调整，但是上诉人没有提交证据证明因逾期办理注销抵押登记存在经济损失、逾期办理房屋权属证造成的经济损失远大于合同约定的违约金，同时，上诉人也没有提交除租房补贴及一审判决的逾期交房违约金之外，上诉人尚有其他经济损失的证据。因此，对上诉人的上述主张不予支持。一审法院按照双方合同的约定，对被上诉人违约责任的处理适当，本院予以维持。
三、关于上诉人要求被上诉人退还XX电安装费用的问题。根据《广西壮族自治区物价局关于商品房价外收取XX电安装管道燃气开户费问题的复函》桂价格函（2010）264号“一、商品房XX电建设安装收费列入了《广西壮族自治区定价目录》，属政府定价。XX电建设安装工程发生的支出属于房屋建筑安装工程费范畴，应计入房价，不得向买主另行收取相关费用。”的规定，被上诉人收取的5000元XX电安装开户费用没有法律依据，应予退还。至于上诉人要求被上诉人支付办证综合费和XX电安装开户费用共10000元的资金占用费，没有合同和法律依据，不予支持。
四、关于上诉人提出因房屋质量问题，其于2016年12月2日接收房屋的问题，因上诉人提交的《交房验收表》、《交房手续表》上显示，涉案房屋主要存在墙面空鼓、房屋存在垃圾等质量问题，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定的因房屋主体结构质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，不能交付使用的情形不符，故应按照开发商通知接收房屋时间即2016年7月31日为交房时间，对其要求支付该时间后的逾期交房违约金及租房补贴不予支持。
综上所述，韦XX的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持来宾XX兴宾区人民法院（2019）桂1302民初34号民事判决第一、二项；
二、撤销来宾XX兴宾区人民法院（2019）桂1302民初34号民事判决第三项；
三、被上诉人来宾XXXX公司在本判决生效之日起三个月内为上诉人韦XX办理桂中大道西XX504号房屋权属证；
四、被上诉人来宾XXXX公司退还上诉人韦XX5000元XX电安装开户费；
五、驳回上诉人韦XX的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费1627元（上诉人预交），减半收取813.5元，由上诉人韦XX负担600元，由被上诉人来宾XXXX公司负担213.5元（本判决生效后七日内支付）。二审案件受理费1311元（上诉人预交），由上诉人韦XX负担1100元；由被上诉人来宾XXXX公司负担211元（本判决生效后七日内支付）。
上述金钱债务，限被上诉人于本判决生效后十日内履行完毕。如果债务人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述债务，权利人可在本判决生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向来宾XX兴宾区人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
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