借助行政力量，广西民族律师事务所成功通过 非诉途径解决一小区物业交接难题

商品房小区业主对原有物业服务单位不满，通过招投标选聘了新的物业，但原物业服务人拒绝交接怎么办？近日，广西民族律师事务所通过非诉手段，成功地解决大新县一小区这个困扰多时的问题，避免了过长诉讼过程带来的诸多不便。

广西大新县冠林华府小区于2013年底分二期进行建设。2014年12月，由小区开发商与南宁市中联金牌物业管理有限责任公司（下称中联物业）签订《前期物业服务合同》，合同期限暂定为2014年12月1日至2020年5月31日；合同履行期间，业主委员会或业主大会依法另行选聘新的物业服务人的，前期物业合同解除；合同到期后，若没有签订新的《前期物业服务合同》，则自动延续。小区交付使用后，冠林华府一、二期小区各自成立业主委员会，其中二期小区业主委员会（下称二期业委会）于2019年4月27日成立并依法备案。2020年6月13日至15日，冠林华府二期业主大会讨论续聘或另聘物业公司事宜，表决结果为过半数同意另外聘请物业公司。2020年12月4日，二期业委会公告采购招投标的结果，明确了小区新的物业服务人。2020年12月31日，二期业委会向中联物业发出《冠林华府二期关于解除现物业公司服务合同的函告》（下称《解除函》），告知于2021年1月25日起解聘该公司，定于2021年1月25-31日为新旧物业公司交接时间，因中联物业提出异议之后更改为2021年2月28日至3月2日交接。但是，中联物业认为二期业委会的有关表决不合法所得出的结果无效而不愿交接，并向大新县人民法院提起诉讼，要求判决二期业委会作出的《解除函》不具有《前期物业服务合同》的效力。

在中联物业拒绝交接后，二期业委会也通过信访方式寻求解决。2021年3月23日，涉案小区所在地大新县桃城镇政府调查后得出的结论，是对于业主大会表决结果的合法性不予支持。大新县人民法院审理认为，桃城镇政府作为国家机关，其调查事实在没有相反证据推翻的前提下应予确认。法院也认为，根据《民法典》有关规定，前期物业服务合同属于附条件的合同，只要业委会与新的物业服务人签订物业合同生效，前提物业合同就自动终止，无需业委会另行解除；因《解除函》所依据的业主大会表决结果的合法性，已被桃城镇政府否决，故二期业委会发送《解除函》的时候，未形成业主选聘新的物业服务人的法定条件，故大新县人民法院作出判决，二期业委会作出的《解除函》，不具有解除《前期物业服务合同》的效力。

二期业委会根据法院的判决，在社区居委会的指导下再次进行表决选聘新的物业服务人程序，于2021年11月9日与新的物业服务人签订了物业服务合同。据此二期业委会致函中联物业，告知中联物业前期物业服务关系当日结束。中联物业还是坚持二期业委会表决方式违反法定程序、所得出结果无效的观点，对业委会选聘新的物业服务人行为提出了质疑，二期业委会也就无法进行新旧物业的交接工作。在二期业委会与中联物业的交涉、诉讼期间，小区多名业主因对中联物业的服务有异议而停止交纳物业费用，中联物业也陆续对这些业主提起诉讼追缴，双方的关系比较紧张，对二期业委会来说交接工作是迫在眉睫。

二期业委会为小区物业的顺利交接问题，委托广西民族律师事务所拟以诉讼方式让中联物业移交物业工作。该所承办人黄家巧律师认为，根据国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》的有关规定，在二期业委会征求小区业主表决同意与新的物业服务人签订新的物业服务合同人数达到法定比例的，新的物业服务合同生效同时就取代前期物业服务合同，中联物业就必须无条件交接，不得以对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，更不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务；二期业委会的决定合法与否，不是其权利范围内能评判的。故如果二期业委会向法院起诉提出判决中联物业限期交接的诉讼请求，是应该得到支持但时限会比较漫长不利于小区业主。因为法院的诉讼程序各个阶段都需要经过一定时间，如立案审查、向被告送达应诉通知、给被告一定的答辩及举证期限、开庭辩论等等；而且即使二期业委会一审胜诉，中联物业仍然可依法提出上诉；且之前双方已经有了将近1年的扯皮，再来1次类似拉锯战，无疑会让业主们更加心力交瘁；如此下去只能是让双方的关系越来越僵，带来更多的矛盾影响社会和谐稳定。

为此黄家巧律师建议二期业委会，优先选择非诉途径解决。解决物业纠纷，除了法院、建设行政主管部门也可以介入的。根据《广西壮族自治区物业管理条例》有关规定，原物业服务人拒不办理物业管理移交或拒绝退出物业管理区域的，县级以上建设行政主管部门有权责令其限期改正；逾期仍不移交的有权从逾期次日起按照1万元/日的数额按日连续罚款。二期业委会采纳了此建议，黄家巧律师遂于2021年12月22日向大新县住房和城乡建设局代为书面报告，要求对中联物业拒不进行冠林华府二期物业交接工作的涉嫌违法行为进行立案查处！

大新县住房和城乡建设局介入调查后，于2022年1月19日向中联物业发出《责令改正通知书》，要求该公司在2022年1月28日前办理交接手续并退出该物业管理区域，否则将依法处罚。2022年1月28日晚，中联物业与二期业委会签订了《物业移交划分责任书》，由新的物业服务人开始接手小区管理，困扰了冠林华府二期小区业主多时的这个难题，终于以非诉途径顺利解决，取得了比诉讼程序更为有利的结果！